Date de comptabilisation du chiffre d’affaires dans la méthode à l’achèvement

Le Code de commerce stipule que « Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être inscrits dans les comptes annuels. » (Art. L 123-21 du Code de commerce). De son côté, le plan comptable général stipule que « sont rattachés à l’exercice, les produits acquis à cet exercice » (Art. 512-4 du PCG). En effet, en vertu du principe de prudence, les produits et le profit ne peuvent être rattachés à l’exercice que lorsqu’ils sont certains.

L’article 1604 du code civil stipule que « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » (Art. 1604 du Code civil). Cela signifie que la délivrance et donc la comptabilisation des produits doit se faire lors :

• De la livraison pour les ventes de biens meubles
• De l’achèvement des prestations pour les fournitures de services
• De la réception de travaux pour les travaux

C’est à cette date que les produits et le profit deviennent certains et doivent donc être comptabilisés

Quant à l’article 1605 du code civil, il stipule que « « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. » (Art. 1605 du Code civil). En conséquence,

• La comptabilisation des ventes de bâtiment doit se faire lors de la remise des clés, suite à la signature de l’acte authentique
• Et la comptabilisation des ventes de terrains doit se faire lors la signature de l’acte authentique chez le notaire

Le régime de droit commun implique donc qu’aucun chiffre d’affaires ne soit comptabilisé avant que l’immeuble ne soit livré au client, c’est-à-dire que le vendeur lui ait remis les clés.

Cela correspond à la méthode à l’achèvement.

Deux méthodes possibles pour la comptabilisation du chiffre d’affaires des contrats à long terme

Le plan comptable général a prévu deux méthodes de comptabilisation pour les contrats à long terme. « Un contrat à long terme est un contrat d’une durée généralement longue, spécifiquement négocié dans le cadre d’un projet unique portant sur la construction, la réalisation ou, le cas échéant, la participation en qualité de sous-traitant à la réalisation, d’un bien, d’un service ou d’un ensemble de biens ou services fréquemment complexes, dont l’exécution s’étend sur au moins deux périodes comptables ou exercices. » (Art. 622-1 du PCG)

Le dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG stipule que « La vente en l’état futur d’achèvement, régie par l’article 1601-3 du code civil, est un contrat à long terme. » Les contrats de VEFA sont systématiquement des contrats à long terme.

Pour les contrats à long terme, le plan comptable général a prévu que le chiffre d’affaires et le résultat d’un contrat puisse être comptabilisé :

• Soit selon la méthode à l’achèvement, le régime de droit commun que nous avons décrite plus haut
• Soit selon la méthode à l’avancement

La méthode à l’avancement permet de comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat d’un contrat au fur et à mesure de son exécution, dès lors que l’entreprise est en mesure d’estimer le résultat à terminaison de manière fiable, selon l’une des deux méthodes suivantes :

• Soit par le rapport entre les coûts des travaux et services exécutés à la date de clôture et le total prévisionnel des coûts d’exécution du contrat
• Soit par des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés. (Art. 622-3 du PCG)

Contrats à long terme et lots non vendus dans la promotion immobilière

Nous parlons de contrats à long terme et donc de contrats signés. Or, il est fréquent qu’un promoteur-constructeur débute la construction d’un immeuble alors que l’ensemble des lots n’a pas encore été vendu. Un lot non vendu n’est pas un contrat à long terme car ce n’est pas un contrat, c’est seulement un produit en-cours de production. La méthode à l’avancement ne leur est donc pas applicable. En conséquence, si l’entité applique la méthode à l’avancement pour ses contrats à long terme, elle devra comptabiliser ses lots vendus selon la méthode à l’avancement et ses lots non vendus selon la méthode à l’achèvement, pour un même immeuble.

Pour la construction d’un immeuble, certains coûts concernent des lots précis et d’autres coûts concernent l’ensemble des lots. En conséquence, les charges qui concernent un lot particulier devront être affectées à ces lots. Et les charges concernant plusieurs lots devront être réparties :

• Aux lots vendus et non vendus distinctement selon les millièmes que représentent les lots vendus et non vendus
• Ou à défaut, cette répartition devra se faire selon la surface des différents lots

Cela signifie qu’une partie des charges communes aux différents lots sera intégrée dans le calcul du résultat à l’avancement des lots vendus et que l’autre partie des charges communes devra être comptabilisée en stocks de produits en-cours à la clôture de l’exercice, conformément à la méthode à l’achèvement, pour les lots non vendus.

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