L’article 256 du CGI stipule que « Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel »

Pour être soumise à TVA, une cession d’immeuble doit donc :

• Faire l’objet d’une livraison (vente du bien immobilier)
• Effectuée à titre onéreux (vente, échange, apport, fusions, expropriations)
• Par un assujetti, c’est-à-dire par une personne indépendante qui effectuent une activité économique, ce qui comprend les activités de production, commerciale, de prestations de services, agricoles ou libérales.
• Et qui doit être réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire en tant qu’assujetti, ce qui signifie qu’il doit agir dans le cadre de son activité économique.

Ce n’est que si toutes les conditions précitées sont remplies que la cession est soumise à TVA. Dans le cas contraire, la vente sera hors du champ d’application de la TVA.

L’Administration fiscale commente la jurisprudence et écrit que « S’agissant des personnes déjà assujetties au titre de leur activité courante, il ressort également de la jurisprudence qu’elles « n’agissent pas en tant que telles » lorsqu’elles réalisent la cession d’un élément de leur patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial (Cf. CE, 29 décembre 1995, n° 118754, Sté Sudfer). On distinguera donc entre celles des opérations de l’assujetti qui sont réalisées dans le cadre de son activité économique et celles qui sont réalisées dans un cadre patrimonial. » (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 n°80)

Elle expose également que « La cession d’un actif inscrit au bilan présente normalement le caractère d’une opération économique réalisée en tant que telle. En revanche, la cession d’un immeuble (ou d’une fraction d’immeuble) réalisée par une entreprise qui, à cette occasion, vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique peut être considérée comme hors du champ d’application de la TVA. » (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 n°80)

Un professionnel de l’immobilier agit bien en tant qu’assujetti en vendant un immeuble, car cela correspond à son activité économique. Cependant, une SCI a, la plupart du temps, comme activité économique de louer un immeuble à usage professionnel ou d’habitation. La cession de l’immeuble ne rentre donc pas dans le cadre de son activité économique, mais a pour objet de valoriser le patrimoine des associés. En conséquence, la SCI qui vend un immeuble qu’elle louait préalablement n’agit donc pas en tant qu’assujetti lors de la vente et cette dernière est donc placée hors du champ d’application de la TVA. Dans ce cas, la cession d’immeuble se fait sans TVA (hors champ d’application) et il convient de reverser la TVA initialement déduite lors de l’achat si les locaux étaient loués à titre professionnel avec option à la TVA.

Toutefois, si l’immeuble cédé est donné en location et que l’acquéreur de l’immeuble poursuit l’activité de location avec les locataires actuels, avec ou sans renégociation des baux existants, cette cession doit être regardée comme la transmission d’une universalité de bien qui dispense l’opération de taxation à la TVA (article 257 bis du CGI). Dans ce cas, la régularisation de TVA initialement déduite doit être calculée, mais elle peut être cédée dans l’acte de vente à l’acquéreur. En cas de nouvelle régularisation à effectuer, c’est l’acquéreur qui devient le nouveau redevable, avec comme point de départ la date d’acquisition du bien par le précédent propriétaire, comme s’il était propriétaire depuis le début.